Compra de imóvel: o que verificar antes de assinar

A matrícula do imóvel

A matrícula é o documento que conta a história do imóvel no registro de imóveis: quem são os proprietários, como o bem foi adquirido e se há ônus sobre ele, como hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou indisponibilidade. O primeiro passo é solicitar a certidão atualizada, com a informação de ônus reais.

Desde a Lei nº 13.097/2015, as situações que podem atingir o imóvel devem constar da matrícula, o que reforça a proteção de quem compra de boa-fé. A regra, porém, tem exceções, e por isso a análise não se limita a esse documento.

Certidões do vendedor

Dívidas e processos contra o vendedor podem, em certas situações, alcançar o imóvel vendido. Por isso, é recomendável obter certidões em nome de quem vende, entre elas:

• distribuição de ações cíveis e de execuções na Justiça Estadual e na Justiça Federal;
• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;
• certidões dos tabelionatos de protesto;
• certidão de débitos relativos a tributos federais.

Se o vendedor for empresa, a lista se amplia. Se for casado, é preciso verificar o regime de bens: salvo no regime da separação absoluta, a venda de imóvel exige a autorização do cônjuge (art. 1.647 do Código Civil).

Débitos do imóvel

Dívidas de IPTU e de condomínio acompanham o imóvel e podem ser cobradas do novo proprietário. Antes de assinar, solicite a certidão negativa de débitos municipais e a declaração de quitação emitida pelo condomínio.

Situação da construção

A área construída deve estar averbada na matrícula e compatível com o que foi aprovado pelo município. Construções ou ampliações não regularizadas podem dificultar o financiamento, o registro e uma venda futura.

O contrato e o sinal

O contrato de compra e venda, ou a promessa que o antecede, deve definir com precisão o preço, a forma e o prazo de pagamento, a data de entrega das chaves, quem arca com cada despesa e as consequências do descumprimento. O valor pago como sinal tem regras próprias (arts. 417 a 420 do Código Civil), e convém que o contrato trate delas expressamente.

Escritura e registro

Para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, a lei exige escritura pública (art. 108 do Código Civil). Nos financiamentos imobiliários, o contrato firmado com a instituição financeira pode ter o mesmo efeito.

A escritura, no entanto, não transfere a propriedade sozinha. Só é proprietário quem registra o título no registro de imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Antes do registro, é recolhido o ITBI, imposto municipal sobre a transmissão.

Uma análise documental feita antes da assinatura custa menos do que resolver, depois, um problema que já estava na matrícula.